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陈某诉王某某、李某某居住权纠纷案——《民法典》施行前当事人取得的居住权益的保护

2024-07-10

转载自：上海高院研究室中国上海司法智库

编者按

《民法典》明确居住权为法定用益物权的一种，为居住权纠纷的审理提供了裁判依据。《民法典》实施以后，如何将《民法典》的相关规定适用在其实施前已由当事人承诺设立的居住权益保护，便成为法律适用层面不可回避的问题。本案系上海法院首次以判决形式对《民法典》施行前基于合同取得居住他人住宅的权益，在确认当事人享有居住权的同时，要求房屋所有权人协助办理居住权登记。为《民法典》施行前，当事人基于合同、遗嘱等取得居住他人住宅的权益，在《民法典》施行后，请求人民法院确认其对该住宅拥有居住权，并请求房屋所有权人协助办理居住权登记的情形，确立了以公序良俗和诚实信用原则为出发点，综合考察系争居住权益的六方面因素，根据个案情况审慎溯及适用于《民法典》施行前当事人取得的居住权益保护的裁判规则。

陈某诉王某某、李某某居住权纠纷案

——《民法典》施行前当事人取得的居住权益的保护

裁判要旨

《民法典》施行前，当事人基于合同、遗嘱、生效法律文书等取得居住他人住宅的权益，《民法典》施行后，当事人请求人民法院确认其对该住宅拥有居住权，并请求房屋所有权人协助办理居住权登记的，人民法院应以公序良俗和诚实信用原则为出发点，综合考察系争居住权益与《民法典》规定的居住权权能是否相同、房屋所有权人是否确有设立物权性居住权的意思、居住权所系房屋的来源以及以往实际居住情况、是否基于特定人身关系之间的抚养、扶养、赡养义务而满足特定人群的生活居住需要，以及办理居住权登记是否存在事实或者法律上的障碍等因素决定是否支持。

基本案情

原告（上诉人）陈某诉称：原告陈某系被告王某某的母亲。2012年，原告计划在上海买房，因限购，原告和丈夫王某与被告王某某商定，由父母方出资，以被告王某某的名义购房，被告王某某承诺父母拥有永久居住权。同年6月6日，被告王某某与案外人签订房屋买卖合同，以净到手184万元的价格，购买了上海市松江区XX房屋（以下简称“系争房屋”）。除部分贷款外，原告支付了包括税费、中介费、首付款等全部款项。2017年1月，原告再次出资将被告王某某名下的剩余贷款结清。此后，原、被告一直居住在该系争房屋内。2018年8月，二被告出具承诺书，确认系争房屋“是由父母出资96%购买，该房父母有永久居住权，该房的卖、租或抵押均需父母同意”。2021年6月，原告的丈夫王某即被告王某某父亲因病逝世。后原告获悉被告王某某已经将系争房屋委托中介挂牌准备出售。被告王某某本应在父亲去世后更加孝敬母亲，却违背当初的书面承诺，给处在悲伤之中的原告带来新的打击。出具承诺书时如果法律规定可以登记居住权，原告陈某早已进行登记。现系争房屋登记在被告王某某名下，被告王某某一旦出售该房屋，原告将失去居住权，根据《民法典》之规定，应该允许原告进行居住权登记。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认陈某拥有上海市松江区XX房屋的永久居住权；2、王某某、李某某配合陈某办理前述居住权的相关登记手续。

被告（被上诉人）王某某、李某某共同辩称：1.陈某主张永久居住权没有依据，给王某某购买婚房本来就是老家的习俗。王某某与李某某的女儿身体不好，平时医药费开支很大。第二套房屋每月还会有房贷。所以王某某一方一直考虑出售本案系争松江的房屋，减少家中开支压力，置换一套有升值空间的小房子。王某某与李某某名下还有徐汇的房屋，但徐汇的房屋医疗、学校等配套较好，所以两相比较，还是要出售松江的房屋。系争房屋现在由王某某一家三口及丈人、丈母娘居住，徐汇房屋用于出租。2.陈某与李某某父母的关系处得很差，把全家的关系都弄得很僵。陈某无法倾听和理解别人，王某某与其之间的关系也一直难以改善。王某某除了是儿子，还是丈夫、父亲，其妻子重度抑郁、女儿还是脑瘫，王某某有着自己的为难和不易。所谓《承诺书》，也是李某某怀孕时被迫签署，并非真实意愿。故不同意陈某的上诉请求。

法院经审理查明：原告陈某与其丈夫王某共生育一子即本案被告王某某。王某于2021年6月3日去世。王某某与李某某于2017年2月登记结婚。系争房屋（上海市松江区XX房屋）系王某某婚前（2012年6月）以184万元购买，该房屋价款除王某某向银行贷款部分之外，首付款、中介费、税费等均由陈某和其丈夫王某出资，房屋产权于2012年7月登记至王某某一人名下。2017年1月，陈某再次出资将王某某在该房屋的剩余贷款还清。2018年8月21日，王某某、李某某出具《承诺书》一份，内容为：“由于我们（王某某和李某某）要在上海购房（徐汇区XX房屋），向父母亲（王某和陈某）借款260万元，为此承诺如下：1.上海市松江区XX房屋是父母出资96%购买，该房屋父母有永久居住权、该房的卖、租或抵押均需父母同意。2.此借款在我们婚姻续存期间父母不要求归还，反之我们必须归还父母各自50%的借款。”嗣后，陈某已交付王某某、李某某260万元用于购买徐汇区XX房屋。陈某名下在上海市目前没有产权房屋、公有租赁房屋，在2021年6月1日之前一直居住在系争上海市松江区XX房屋内，后因陈某与李某某之间发生矛盾而未继续居住。现陈某发现其享有居住权的上海市松江区XX房屋被王某某挂在房产中介出售，为维护其在该房屋中的居住权诉至法院。在一审法院庭审中，被告一方表示：“居住权还是同意原告居住的，但是不同意登记。如果房屋出售、抵押我还是会经过原告的同意，会保障原告的住宿问题”。

裁判结果

上海市松江区人民法院于2021年11月1日作出（2021）沪0117民初9615号民事判决：一、陈某对上海市松江区XX房屋享有永久居住权；二、驳回陈某的其余诉讼请求。

陈某向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2022年11月9日作出（2021）沪01民终15353号民事判决：一、维持上海市松江区人民法院（2021）沪0117民初9615号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2021）沪0117民初9615号民事判决第二项；三、王某某、李某某自本判决生效之日起二十日内配合陈某某办理上海市松江区XX房屋的居住权登记手续。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案中，王某某、李某某同意陈某就系争房屋享有居住权，但不同意办理居住权登记手续，故本案争议焦点为：陈某主张王某某、李某某配合其就系争房屋进行物权意义居住权登记手续，依据是否充分。

首先，从法律规定而言，《民法典》第366条、第368条规定，居住权人有按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。故《民法典》生效后即2021年1月1日以后，在符合法律规定之情形下，物权性居住权可通过登记之方式进行设立。

其次，从《承诺书》的内容及性质来讲，《承诺书》系王某某与李某某向陈某一方出具，陈某对此予以认可，故相关内容可视为双方的一种约定。《承诺书》虽出具于2018年，不可能明确对应上述《民法典》规定之居住权，但《承诺书》之约定内容是否具有物权含义之意思表示，值得斟酌。《承诺书》明确载明：“上海市松江区XX房屋，是父母出资96%款项购买的，该房父母有永久居住权、该房的卖、租或抵押均需父母同意”。从“永久居住权”、“卖、租或抵押均需父母同意”这样的文字表述而言，房屋所有权人王某某一方为了保障父母的居住，限制了其自身对于系争房屋任意处分的权利，有在系争房屋上设立具备一定优先、排他效力的居住权益的意思表示。故虽《承诺书》出具时《民法典》尚未施行，但不能仅以此而认定王某某一方出具相关承诺时不会存有物权含义之意思表示。约定是否具备物权含义，应从约定之具体内容来作出评判，而非以当时有无具体的法条规定为据。

再次，从系争房屋购买及居住情况而言，系争房屋购买于2012年，据《承诺书》载明，其中陈某夫妇出资达96%，可见陈某一方对系争房屋的购买出资贡献较大。在此情况下，王某某一方在购买第二套房屋向陈某一方借款260万元时，出具了《承诺书》，符合人之常情。双方当事人均认可，陈某也确实在2021年6月1日前，一直居住在系争房屋内，后续因双方发生矛盾纠纷而未继续居住。而且，陈某名下并无本市房屋，如系争房屋被出售，陈某之居住将很有可能无法得到有效保障。

综上，现行法律规定双方具备合意之情况下，可通过登记之方式设立物权意义上的居住权；而本案中，虽《承诺书》签署于2018年，但相关约定蕴含了具有物权含义之意思表示；而且，《承诺书》签署后至2021年6月，陈某一直居住在系争房屋内。综合上述情况，同时考虑到陈某现已年近七旬，名下亦无本市房屋，理应有效保障其作为老年人今后在上海居住生活之权利；且系争房屋目前办理居住权登记不存在事实或者法律上的障碍，也不会过分限制或损害房屋所有人之合法权利，反而能更好地体现当时《承诺书》出具之本意。因此，陈某现主张系争房屋产权人王某某及其配偶李某某配合就系争房屋进行居住权登记，应予支持。法院同时明确，物权意义上的居住权，应自登记时设立。

法院也特别指出，本案虽系一起居住权纠纷，但纠纷背后实际是家人间的情感纠葛。在案件审理过程中，陈某与王某某均表示了对于对方的些许不满与抱怨。作为老一辈，陈某夫妇为了王某某在上海购房，曾出资数百万元，可见其对儿子是全心全意付出，爱子之心可见一斑；但家人之间，很多时候不全是道理，还有相互理解、信任和包容，陈某还应通过沟通，减少与儿子、儿媳间隔阂，建立更为融洽之家人关系。作为小一辈，王某某一方也有着自己的工作、生活以及与之相随的琐事和烦恼，其也明确表示了自己出售房屋的目的和打算，很多想法亦属情有可原；但现陈某年事已高，且丈夫又已去世，王某某作为唯一的儿子，应该对母亲怀有感恩，报以更多的耐心和理解。望今后，陈某能与王某某、李某某和睦相处，在心平气和中安享晚年；王某某与李某某亦能继续积极面对生活，经营好自己的小家庭。

案例注解

《民法典》明确居住权为法定用益物权的一种，为居住权纠纷的审理提供了裁判依据。《民法典》实施以后，如何将《民法典》的相关规定适用在其实施前已由当事人承诺设立的居住权益保护，便成为法律适用层面不可回避的问题。本案系上海法院首次以判决形式对《民法典》施行前基于合同取得居住他人住宅的权益，在确认当事人享有居住权的同时，要求房屋所有权人协助办理居住权登记。为《民法典》施行前，当事人基于合同、遗嘱等取得居住他人住宅的权益，在《民法典》施行后，请求人民法院确认其对该住宅拥有居住权，并请求房屋所有权人协助办理居住权登记的情形，确立了相应的裁判规则。以下，我们结合本案案情及相关类案，对《民法典》施行前当事人取得的居住权益的保护现状及相关法律问题进行分析。

一、检视：民法典实施前居住权益保护裁判不一

在《民法典》实施以前，居住权制度虽然未被我国民事立法所确认，但无论是当事人设定的还是法院裁判设立的“居住权”都已经大量存在。《民法典》明确居住权为法定用益物权的一种，为居住权纠纷的审理提供了裁判依据。对《民法典》实施以前形成的合同或遗嘱，居住权的设立能否适用《民法典》？如何适用《民法典》？如何将《民法典》的相关规定适用在其实施前已由当事人承诺设立的居住权益保护？便成为法律适用层面不可回避的问题。

笔者在中国裁判文书网上案由选择“民事案由”，全文检索中选择“判决结果”输入“居住权”进行检索，检索时间跨度选择自《民法典》施行的2021年1月1日起至2023年6月27日，共检索到裁判文书329篇，其中判决书216篇。上述案件的案由分布情况见图1，其中婚姻家庭、继承纠纷占比54.63%。可见，司法实践中设立居住权涉及的案件主要是婚姻家庭关系和继承关系的纠纷，其次才是物权纠纷和合同纠纷。这也说明《民法典》居住权制度的基础首先应当是社会性居住权。

通过对前述民法典实施后相关居住权设立判决的分析，实践中，对类似这种《民法典》施行前，当事人基于合同、遗嘱等取得居住他人住宅的权利，《民法典》施行后，当事人请求人民法院确认其对该住宅拥有居住权，并请求房屋所有权人协助办理居住权登记的是否应该支持，裁判思路尚不统一，同案不同判的现象十分突出，既影响了当事人的合理预期，又影响了居住权相关规定的适法统一。

在周甲诉黄乙离婚后财产纠纷一案中，周甲主张在涉案房屋有永久居住权。法院基于双方在《离婚协议》中的约定：“本着离婚不离家原则，离婚后女方住所、饮食等方面不变，即继续居住在涉案房屋中”，认为双方均应按协议的约定履行，而签订协议时，《民法典》尚未施行，并不具备办理居住权登记的条件，且该房屋登记时间在夫妻关系存续期间，周甲虽未提出分割，但对其享有权益，故判决周甲在有生之年对涉案房屋享有居住权。

在沈某诉程甲离婚后财产纠纷一案中，法院认为双方签订的《离婚协议书》之中对居住权进行了明确约定，即沈某拥有涉案两套房屋的居住权，故对于其要求确认其对涉案两套房屋享有居住权的诉请予以支持，居住权至双方之子程乙办理结婚登记手续时止。至于沈某要求程甲协助办理居住权登记手续的主张，法院认为，双方争议的涉案房屋居住权发生在《民法典》施行前，但居住事实持续至民法典施行后，故应适用《民法典》关于居住权的相关规定，故对沈某根据该约定要求程甲协助办理居住权登记的请求亦予以支持。

在祝某与吴某婚姻家庭纠纷中，双方在2019年于民政局备案的离婚协议中约定了原告的居住权，但涉案房屋为拆迁安置房，暂时不能办理不动产权证，无法办理居住权登记。法院鉴于此系客观原因导致没有登记，故认可居住权设立。

在卢某与刘某、王某居住权纠纷一案中，卢某系王某母亲，王某与刘某原系夫妻。卢某请求法院确认其与王某、刘某之间的居住权协议成立并且生效，卢某对系争房屋享有居住权，两被告配合卢某到登记机构办理居住权登记。一审法院认为居住权协议有效但因未向登记机构登记，居住权并未设立，故原告主张其对系争房屋享有居住权，不予支持。二审法院则认为，民法典颁布前就已经订立相关居住协议，在民法典施行后当事人一方申请另一方配合办理居住权登记的，应该予以支持。居住权自登记时设立，未经登记，当事人仅依据居住权合同请求法院判令一方享有居住权的，不应予以支持，故判令居住权合同成立并生效，刘某、王某协助卢某办理居住权登记，但不认可居住权已经设立。

因此，前民法典时期的居住权该如何保护，能否溯及适用《民法典》居住权的相关规定，赋予其物权效力，需要明确。

二、症结：居住权规定能否溯及适用观点不一

《民法典》新设居住权制度的实践意义便是解决其实施前居住权无法可依的现状。但前民法典时期的居住权该如何保护，能否溯及适用《民法典》居住权的相关规定，赋予其物权效力，观点不一。

1.不支持溯及适用的观点

不支持溯及适用的认为：第一，民法典实施前当事人承诺的对系争房屋的“居住权”是对系争房屋的居住权益，而非《民法典》物权编意义上的居住权。依照物权法定原则，《民法典》实施以前居住权并不是一种法定的物权，当事人不能自行设立具有对抗第三人效力的居住物权，不能根据约定确认《民法典》物权编意义上的居住权。但该约定在不具有效力瑕疵的情况下，不影响当事人之间订立的合同效力，该合同对当事人仍具有约束力。比如本案中，虽然王某某作为涉案房屋的所有权人曾确认陈某对涉案房屋享有永久的居住权益，但是该承诺在民法典实施以前作出，不能因此设立具有物权属性的居住权，陈某不能依据该承诺书要求法院确认该居住权益的物权效力，故对陈某请求办理涉案房屋居住权登记手续的请求，不能支持。第二，相关情形无法适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条（下称《时间效力规定》）的规定。新增规定的溯及适用作为法不溯及既往的一种例外类型有其前提，其溯及适用一般并不损害当事人的信赖利益和合理预期，即上述条款但书所列明的，排除“明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期”的溯及适用。民法典对于居住权的系列新的规定并不能根据民法典实施前的物权法等经由法律解释得出，也与新法出台前的司法实践不一致，所以对此类新增规定，因为和当事人的合理预期不一致，不应溯及适用。

2.支持溯及适用的观点

支持溯及适用的认为：第一，当事人在民法典实施前承诺的对涉案房屋的居住权，具有与《民法典》中通过合同方式设立的居住权的相应物权权能，都是居住使用涉案房屋。第二，当事人如果一直居住在涉案房屋，该法律事实符合《时间效力规定》第一条第三款的规定，即民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第三，因《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，关于居住权登记也应根据《时间效力规定》第三条的规定空白溯及适用《民法典》。居住权合同虽然在民法典施行之前，但适用民法典的规定并不会明显减损房屋所有权人的合法权益、增加其法定义务，也未背离当事人签订合同的合理预期，因此，该合同仍然可以作为民法典中新增的居住权的设立依据。而且，溯及适用民法典的相关规定有利于享有居住权益的一方的权益保障，更好的实现居住权立法的目的。

三、出路：允许居住权规定个案溯及适用

1.个案可以溯及适用居住权规定的理由

第一，《时间效力规定》第3条所称的“空白溯及”原则，是为解决法律事实发生时没有法律规定的情形。将“新法适用在其实施以前就发生的行为和事件，实际是改变了其实施前发生的行为和事件的法律效果”。诉讼双方达不成和解的情况下，必然有赢就有输，胜诉一方与败诉一方对是否“明显减损其合法权益、增加其法定义务，背离其合理预期”自然会有不同的认知。这就需要法官以公序良俗原则和诚实信用原则为出发点，结合考量案件的各方面因素进行判断，从而判定适用旧法还是新法。

第二，原《物权法》虽然没有规定居住权制度，但并不意味着物权法禁止设立居住权。基于物权法定主义的缓和，《民法典》实施前当事人意定的居住权实则为“事实物权或习惯上的物权性权利”，应当认为具有物权效力，只是其效力来源不是法律的直接规定，而是来源于“习惯做法或习惯认知”。在居住权已经作为唯一的建筑物用益物权纳入法律规定范畴的情况下，说明《民法典》实施前的居住权与物权法定的规范意旨并不矛盾，且与法秩序中的价值判断和政策倾向一致。此时，如果仍对实施前的居住权益严格苛以物权法定主义，否认其物权效力，不利于居住权益人合法权益的保护。因此，如果请求居住权登记的当事人能够举证证明，合同订立或者遗嘱设立时，当事人有设立物权性居住权的意思表示，比如个案中一方为另一方设立所谓“终生居住权”或“永久居住权”，或者房屋的出卖、出租或抵押均需居住权人同意，则不宜单纯解释为仅仅是设立债权的意思表示，法院应该结合个案中的相关因素综合认定其是否具有物权效力。

第三，居住权设立的初衷即在于保障家庭内特定弱势群体的居住利益，是为了保障妇女、老人等弱势群体享有最基本的居住权利。居住权创设于罗马法，其产生的基础就是基于对具有特定身份关系人的利益的保护。民法典确立的居住权制度拓展了房屋的社会保障属性，凸显了房屋价值利用多元化功能，解决了以长期居住作为赡养方式的法律保障问题，为实现“住有所居”提供了重要法律支撑。当前，由于《民法典》对于居住权的规定不够细致充、充分，也无相关的司法解释出台，为应对居住权错综复杂的社会实际，在个案中根据实际情况溯及适用民法典的相关规定，认可居住权的物权效力，支持办理居住权登记，有利于弥补《民法典》施行前居住权制度的缺憾，有利于保护民事主体的合法权益，同时也符合促进家庭和谐、维护当事人“住有所居”等社会价值导向，方能取得较好的法律和社会效果。

2.本案溯及适用居住权规定的考量因素

本案中，第一，王某某在《承诺书》中明确其母亲陈某对涉案房屋有永久居住权，该房的卖、租或抵押均需母亲同意，具有与《民法典》中通过合同方式设立的居住权的相应物权属性。王某某在《承诺书》中关于父母永久居住的承诺可以通过居住权的登记来实现。第二，陈某居住在涉案房屋的法律事实，符合《时间效力》第一条第三款的规定，即民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第三，即使本案是因《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，关于居住权登记一定程度上也可以根据《时间效力》第三条的规定空白溯及适用《民法典》。居住权登记是唯一阻止王某某、李某某未经陈某同意擅自出售该房屋的方式。陈某给儿子先后购买了两套房屋，几乎已倾其一生积蓄给了儿子王某某，溯及适用《民法典》的相关规定，判决王某某配合陈某办理居住权登记，有利于保障其老有所居，维护老年人的合法权益。第四，儿子王某某为其母亲陈某办理居住权登记也不存在事实或者法律上的障碍。因此，法院从诚信原则和公序良俗的角度出发，综合考虑系争居住权益具有《民法典》规定的居住权的相应物权属性，房屋所有权人王某某确有为陈某设立物权性居住权的意思表示，居住权所系房屋主要来源于陈某从出资，陈某在关系恶化前实际居住在系争房屋，基于陈某、王某某的母子关系，王某某对其具有赡养义务，为满足陈某的生活居住需要，以及办理居住权登记并不存在事实或者法律上的障碍等因素，法院作出了支持其办理居住权登记的诉讼请求的判决。

3.个案溯及适用居住权规定的考量因素

当前，由于《民法典》对于居住权的规定不够细致、充分，也无相关的司法解释出台，为应对居住权错综复杂的社会实际，在个案中根据实际情况溯及适用民法典的相关规定，认可居住权的物权效力，支持办理居住权登记，有利于弥补《民法典》施行前居住权制度的缺憾，有利于保护当事人的合法权益，有利于促进家庭和谐和社会稳定，实现“住有所居”。

具体来说，《民法典》施行前，当事人基于合同、遗嘱、生效法律文书等取得居住他人住宅的权益，《民法典》施行后，当事人请求人民法院确认其对该住宅拥有居住权，并请求房屋所有权人协助办理居住权登记的，人民法院应以公序良俗和诚实信用原则为出发点，综合考察系争居住权益是否具有《民法典》规定的居住权的相应物权属性、房屋所有权人是否确有设立物权性居住权的意思、居住权所系房屋的来源、以往实际居住情况、是否基于特定人身关系之间的抚养、扶养、赡养义务而满足特定人群的生活居住需要，以及办理居住权登记是否存在事实或者法律上的障碍等因素。根据个案情况审慎溯及适用于《民法典》施行前当事人取得的居住权益保护。