原创 刘琪、项燕 君悦律师事务所

在离婚诉讼中，争议双方最关注的往往是房产分割。司法实践中，一方婚前全款买房，或者双方婚后共同买房，一般不容易产生争议。实务中争议较大的情形为：夫妻一方在婚前购买房产并支付了首付款，婚后由夫妻共同还贷，在离婚时，如何分割房产？尤其是房产增值部分，如何计算？实践中，很多客人都对此有很多疑问，因此，笔者汇总如下，供读者参考。

一、法律规定

（一）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（“《婚姻编解释一》”）第78条规定：

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

（二）《中华人民共和国民法典》第1087条规定：

“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。”

问题的关键就在于如何理解“《婚姻编解释一》规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”？对于，最高院和各地法院的理解各不相同，各有其计算方法，我们从各地法院对应补偿金额的理解出发，结合当前的审判实践，分析如何在具体案件中计算应补偿款金额。

因此，计算方式可以总结为：应补偿数额等于贡献值乘以增值率的一半，即：

截止本文发表之时，全国并无统一计算方式的相关法律法规，各地对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的计算方式，几乎都遵循上述计算框架，但是在细节上“购房成本”、“房屋现值”两项上略有不同，笔者汇总如下。

二、“应补偿款金额”的计算方式

（一）最高院民一庭

最高院民一庭官方文件中，出现过两个计算方式，从新到旧，笔者汇总如下：

1. 新：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》2021年7月第1版第667页

应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。

计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。

2. 旧：最高院民一庭主编《民事审判指导与参考》第65辑（2016年1月）第162、163页，吴晓芳法官：夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，使用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本等于购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。根据该陈述，

购买时不动产价格（购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据）+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

举例说明：男方2004年购房，首付8万，贷款10万，房屋总价18万，登记在男方名下。契税等其他费用1万。婚前男方还贷本息合计5万元。2008年结婚时房产价值41万元，婚后共同还贷（偿清）10万元，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

（二）上海地区法院

1. 2022年3月4日，上海二中院2022年3月4日发表于至正研究公众号《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》

参照《婚姻解释一》第七十八条规定的精神，夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人，只要婚后以夫妻共同财产进行还贷，则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是，确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时，应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。

具体可分步计算：

(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a；

(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额)；

(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b；

【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息+尚欠贷款本金)，此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资，故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】；

(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息+b×a×婚内总房屋增值)，不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。

2. 2021年8月12日，上海二中院2021年8月12日发表于上海二中院公众号《关于离婚50问》

44：婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额应如何计算？

补偿数额公式计算：【婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2】。

上海二中院熊燕法官在评论区中补充：第44问的计算公式从逻辑上推是不对的哦！检验的方法：假设婚姻期间房价无增值，按司法解释就只补偿还贷款的一半，但显然离婚时的房价可能在婚前就已经涨到一定高度从而持续到离婚！公式算出来会让还贷方分享对方婚前房产婚前的增值！

“目前，并没有绝对准确的统一算法，建议可参考《民事审判指导与参考》2016年第1辑《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文的方法。需要指出，即便计算出婚后共同还贷款项及相对应的增值，法官还需考量财产具体情况，结合照顾子女和女方权益等原则对补偿额做出公平裁判。”

（三）其他地区法院计算方式

1. 《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》（2014.11.17）

产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准。

2. 《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014.5.21）第二十九条

“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。”

四、分析及总结

通过以上法院观点及相关案例可知，对于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，实务中对计算公式的认知并不统一，最高法的方案较为常见，但针对具体的案情和不同当事人的情况，也可以选择不同的计算公式来实现更为公平合理的诉求。

对于房屋购房成本的认定，法院和法院之间，同一法院内部，均有不同观点。分歧在于认定“购房成本”的组成时，存在三个变量，即房屋价值的起算时点（购房时还是结婚时）、贷款利息（全部利息还是共同偿还的利息）、税费（是否计算，是否包括维修基金），对此，各个法院各有倾向性意见，即使在有明确倾向的地区的法院内部，依然可以找到不同案例。

因此，在诉讼中，建议在既定框架下，参考可能会被法院考虑的变量因素，按照对自己有利的计算方式进行主张；同时，在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际情况，主张补偿数额。

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